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律所里的房地产调查女侦探

发布时间：2020-07-30

细细数来,做房地产尽职调查业务已有12余年了。作为麦当劳的外聘律师，长期为麦当劳新店和餐厅续约进行签订房屋租赁合同前的尽职调查，并出具法律意见书。这份工作不仅让我深入地了解了各类房地产项目的开发过程；城镇房地产设计、规划、管理方面的不同之处，也让我从中积累了不少侦探经验。同时，我也有许多机会与国内一流地产商、超市、百货、购物中心的经营者一起工作、学习，出租方的工作能力、专业程度、服务态度及其公司的企业文化给我留下了深刻印象。这当中，有不少难忘的案例真可称之为侦探小说。

一般来说，在审查委托人的地产代表给我提供的关于拟租房屋的基本信息后，我会根据拟租场地的建设程度等多方面因素，向出租方的招商部门提交一份我需要的资料清单，但是往往这时我会听到一些不和谐的声音:“你只要你租赁场地的那部分资料就行了，为什么还要其它部分的？”“xxx品牌都不要这些资料你们为什么要?”甚至还有人会质问我：“你想要查什么？”.......每当此时，我都会耐心地与出租方招商人员解释原因，倾听他们对项目的介绍以及不愿意提供资料的真实原因。同时，我会及时调整策略，找出可以替代的资料，相应修改我所需要的资料清单。总之，无论如何我都要拿到涉及拟租场地合法性的所有资料，展开全方位的侦探调查，绝不会让尽调工作停滞在这一环节。

出租方中有些不关心房地产本身合法性的招商团队，此时，出于律师的职责所在，我会提供线索，与他们通力合作找出目标资料。这样下来，在完成我的摸底工作的同时，也帮助他们完善了招商必需的资料，可谓双方共赢。

为了查明拟租场地的合法性，我一定会带着资料和团队亲自到拟租房屋的现场核实各方面资料并做以记录。侦探工作的主要部分就此拉开了帷幕。我会查明出租方是否按规划许可建设并使用了该租赁场地，即出租给我委托人的场地中哪些是合法面积，哪些是不合法面积，哪些是改变了用途不可做商业的面积，有没有侵犯其他业主共有物业的面积（即出租面积中含有公摊面积，而公摊面积的业主并不是出租方或其受委托人）等等问题。多年的工作经验，让我积累了敏捷的执业嗅觉，面对错综复杂的个案几乎不会失手。

总的来说，往往大型购物中心有案情，需要我们运用侦探技能查明事实真相。在现场发现的任何疑问我都会向知情人（项目工程师、招商经理、招商总监、甚至高管人员）了解真相，当我像比利时侦探波洛那样层层推理出“案情”时，他们只能道出一些只有极少数高管才知道的秘密，这些秘密往往对应着巨大的商业价值。在这个漫长的斗智斗勇角逐过程中，需要专业知识和坚持不懈的专业精神才能破案。

有些时候，多个著名品牌同时进驻某个全新的商业项目时，不难发现一些大品牌已经强势进驻了不能合法使用的场地，而这可能导致很多严重的后果，比如出租方与其签订的房屋租赁合同无效或解除；双方都会面临经济、品牌形象上的巨大损失；甚至相关人员需要承担相应的行政、刑事责任。每当这时，我不禁为这些品牌公司捏一把汗，为这些承租人不做房地产租赁前的尽职调查或没有聘请到专业的律师将可能面临的严重后果深感担忧。

我的案件中也有委托人拟租房屋不合法的情况出现，对于这样的项目，在我“破案”（查明了不合法的原因）后侦探工作本该就此结束，但出于律师的职责所在，我往往不会袖手旁观，我会运用专业的知识和经验，根据个案的不同特征，提供详尽的解决方案尽量补救不足，使委托人的拟租场地能合法使用，让委托人清楚了解自己承担的风险有多大，并在合同商业条款上保证委托人的利益最大化。大部分时候，委托人会根据我的法律意见书调整租赁红线，这是对我的工作成果给予了极大的肯定与尊重，也让我体验到了办案的成就感。

当出租方知道我的目的不是“破案”而是尽量促成租赁时，他们有时会脱口而出“麦当劳的律师就是专业”！

对于出租方（大业主或二房东）们，我想说：不要对我索要的房地产资料和提出的问题有任何保留、不解。拖延只会耽误大家时间，我一定会查明真相的，让我知道真相我会用更准确的方案帮你们化解法律难题，促成交易。同时，我也要感谢一些招商团队的工作人员，你们良好的专业素质和友好的配合让我学到了更多房地产知识并顺利完成工作，期待下次合作。

作者：吴昌卉